第16章 突破极限（下）(5)
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实战问答
提问：请问您当时为什么会选择留下房地产这块业务？另外，您目前比较看好的，认为将来发展空间比较大、天花板比较高的行业有哪些？
冯仑：我们做房地产有两个偶然性，一是当时我们这六个人里，王功权曾经做过房地产。在海南的时候，他做过秀港工业房地产公司的老总，所以他有比较完整的跟房地产行业打交道的经验。他盖过六栋工业厂房，在当时，他是为数不多的能自己盖房子的人。
另一个原因跟我们善于学习有关。那时候，有一次我们在一个地方吃饭，我听到别人说了一个词，叫按揭。我对数字不敏感，但对词语特别敏感。我请那边的广东人给我写下这个词，并刨根问底地问他这个词是什么意思。他说，这就相当于抵押贷款，我觉得这个办法挺好。正好那时候我们碰到了一件事，有人来向我们推销房地产。所以，我们就商量着开始做。我们借钱付了头款，买了八栋别墅，然后把这八栋别墅重新装修、重新包装，再把它们卖出去，这就是我们的第一单业务。
有了这单业务以后，正好赶上海南那时候的房地产泡沫，所有人都在炒房炒地，我们就加入了那股洪流中。那时候叫投资，后来大家都叫炒房炒地。对我来说，海南的那段经历是很快乐的。因为那时候你不懂，不懂就很快乐，懂了以后很多事会让你很闹心。比如，你每天有点儿钱花很高兴，一旦你懂理财，就这也不行那也不行，很辛苦。
那时候市场很疯狂，疯狂到什么程度？最快的一单，你可能上午才买，下午就能卖出去，就赚钱了。有一年快过年的时候，王功权我们几个商量，年底想给员工发点儿奖金，怎么办呢？说到北海去干一票，挣点儿钱。结果去了十天半个月，就挣了几百万元回来了，就是这样一个速度。但荒唐的是，我们连地在哪儿都不知道，最后很多地都找不着了。因为地在海里，退潮的时候才能见着，涨潮的时候是见不着的。所以，后来我到北海去处理历史遗留问题，基本上找不到我们当年做的地在哪儿。海口的事情同样很荒唐。当时我们有一单生意，要买栋楼，还差点儿钱，我就去找一家公司借钱，借了几百万元，买下这栋楼。后来我去还钱的时候，人家问我们搞的是哪栋楼，我就说是哪栋。他说这事真浑蛋，这楼是从我这儿卖出去的，我还借钱给你，最后你又把这楼卖回来，卖给我底下的另一家公司，挣了我一道钱。当然，这个老板现在也出状况了。
就这样，我们开始创业的那几年，赚的钱都跟房地产有关。回到北京，我们还是继续做房地产。所以，我们做这行有点儿偶然性，当时对这个行业并没有那么多清醒的认识。
至于今后各个行业的发展，我觉得在中国，只要走市场化的道路，只要有市场竞争，每个行业的天花板其实都很高，发展都很快。拿捏脚来说，比如华夏良子，大家知道这个行业有多大吗？现在，中国的捏脚行业一年有1000亿元的规模，比电影行业还大。或者不说捏脚，说掏耳朵，掏耳朵这个行业也足够大，因为中国的人足够多。但问题是有些行业不让你做，比如电影行业，它涉及意识形态的问题，政府管制，不让你市场化，那你就很小。只要市场放开，允许市场化，在中国，哪个行业都非常大。比如餐饮，俏江南一年能卖30多亿元。
所以，我觉得前提是要允许市场化、充分市场化。市场化程度高的行业，发展空间就很大；市场化程度低的行业，发展空间就很小。比如，像能源这些垄断行业，市场是很小的，而对消费行业这种完全面向客户终端服务的行业来说，市场规模是在不断扩大的。所以，越是竞争、越是政府不管制、越是直接和人打交道的行业，市场规模越大，大家的机会就越多。
提问：当年你们把华夏银行、民生银行的股份卖给史玉柱，后来史玉柱大赚其钱。另外，万通当年在东北华联的投资，从媒体的角度来看，是一个比较成功的案例，但现金回报不是特别好。投资是不是万通一直以来的一个短板？这几年万通已经往投资方面转了，以后这方面会不会成为万通在地产之外的新的第二大竞争力？
第二个问题是，地产行业一直逃不出一种周期律，越调控房价越上涨，对地产行业和地产企业的这种周期律，您怎么看？
冯仑：第一个问题，关于投资这件事，我们现在并没有进入投资行业，我们只是控股公司。在房地产领域做投资，这是凯德的商业模式。在全球包括亚洲做房地产的企业里，资本回报最高的就是凯德。我们研究了它的模式，现在我们底下的公司是做开发，上层的公司是做成了投资公司的架构，就是用投资公司的方式来投资房地产企业，但不会投到别的行业去。
至于以前我们的投资，回到我刚才讲的观点上，因为我们坚持价值观导向和战略导向，所以我们不算小账。史玉柱是我的好朋友，他赚了很多钱，我们也赚了很多钱。用价值观来衡量这件事，其实就是我讲的算不清的账。我们的目标很清晰，我们就是要做专业性，所以我们要把房地产以外的部分卖掉。至于什么时候卖，我们找到了对象就会卖，而不会去考虑这么做以后会少赚多少钱。我们的价值观确定了，战略确定了，就是要做裁减。华联也是这样，我们不做商业，所以我们就把它卖掉。但房地产我们是没有卖掉的，这样，我们就变成了一家非常专业的地产公司。
在民生银行的项目上，我们赚了很多钱，史玉柱也赚了很多钱。他给我们的钱我们又拿去做了房地产。到底谁赚的钱多，这是说不清的。人生不能停留在这些算不清的账上，要从价值观的角度去选择，这样大家才能都开心。
反过来说，如果民生银行出了大案要案，股价一泻千里，是不是我就占便宜了，史玉柱就吃亏了，他就比我笨呢？不是这样的。他有他的价值观，他当时要投资一些金融领域，于是他就去投了，投的时候也没算要赚多少钱。
为什么要坚持价值观，而不能靠机会主义呢？因为你这一辈子能赚多少钱是算不清的。你说你到临死之前能赚多少钱？你不知道，我也不知道。我们都不知道自己这一生能赚多少钱，只知道朝着哪个方向去赚钱，哪种钱要赚，哪种钱不要赚。从这个角度来说，你的投资是和你的价值取向有关的。这事符合你的价值取向，你就成功了；不符合你的价值取向，你就把它抛弃，不存在什么失败。因为你收回来的钱又投到你的主业上，帮你继续赚钱。所以，人生的故事就是算不清的账。
另外，投资这笔账永远是算是不是最合适，而不是算是不是赚得最多。你说民生银行的项目我们赚了几倍，史玉柱又赚了几倍，绝对答案到底是多少？其实没有绝对答案，不是说我比他赚得多，就说明我比他聪明。巴菲特有巴菲特赚钱的方法，索罗斯有索罗斯赚钱的方法，如果你能按照自己的方法去做，并坚持到底，那你就成功了。
第二个问题是个很好的问题，就是房地产企业怎样应付周期律。
最近几年，房地产的调控政策的确很拧巴。从政策层面上来说，我觉得有两个问题。第一，各方的估计有所不同。业界的估计、政府的估计和舆论媒体的估计，差别很大。根据业界的估计，低收入人群、夹心层、年轻人买房确实是有困难的，但这个问题还不至于引起社会崩溃。另外，它实际上也会带来某种正向的作用。原因很简单。目前在中国的初次置业市场上，40%的购房者是25～35岁的人，从全球来看，在市场经济国家，这些人都是属于靠工资买不起房的。如果这些人都能买得起房了，那市场经济就不存在了。买不起房带来两个好处：第一，促进劳动力流动。如果你25岁就买房了，而且还是福利性的，不能卖，那你还会流动吗？所以，西方的市场经济带来了高度的劳动力的自由流动。第二，带来创业冲动。假如现在政府直接给员工一套保障房，员工就可以不在乎他的老板了，他上班就可以梗着脖子，那这个老板就难做了。因为有压力，要买房，要还房贷，所以年轻人才会努力工作、努力奋斗。
现在，25～35岁的年轻人买不起房，嚷嚷几声，政府就把这事当成大事来管。舆论和媒体的判断是道德判断，而且很多媒体记者都处在这个年龄段，所以他们对这个问题比较敏感。如果舆论和媒体的反应比较大，政府实行的政策就会比较狠。
从另一个方面来讲，这个问题又是一个市场问题。前面我讲到，在GDP低于8000美元时，住宅市场是一个高度成长的市场。从这个角度来说，只要还坚持市场化改革，只要需求还在，即使你再调控，房价也是压不住的。
综合起来看，要解决这个问题，有两个办法。第一，采取分规制。什么是分规？男人用男人的药方，女人用女人的药方，妇科和男科不能用一个大夫，用一样的药，一定是分开的。对房地产来说，就是保障的归保障，市场的归市场，也就是我们说的新加坡模式。70%～80%纳入保障系统，虽然有一部分市场功能，但基本上是保障；剩下的20%～30%完全市场化，政府就别管了，涨或跌都是自己的事。但这个问题要解决好才行，不能让市场来背保障的问题，让保障来埋怨市场的问题。
第二，理顺中央和地方政府的财税关系。房价高只是脸上的青春痘，根本的问题是内分泌问题，也就是中央和地方的财税关系问题。如果要让地方政府去承担保障房的大量的财务安排，那中央就要为地方政府解决好税收财政，否则像现在这样，大量的税收都收到了中央，地方没钱，就只能靠卖地来支持城市化，所以对保障的事不积极。
那么，房地产企业应该怎样应对行业的周期性变化呢？我认为，要用创新和变革来应对。拿万通来说，在商品住宅方面，我们要大力推动产品的细分和创新。所谓产品细分，就是我们不光要做第一居所，还要做度假产品、投资产品、养老产品，包括中国人在海外置业的产品。另外，在商用不动产方面，我们要以营运为核心，推动“导演加制片人”的美国模式，提前布局，争取在这方面有较大的发展。
实战问答
提问：请问您当时为什么会选择留下房地产这块业务？另外，您目前比较看好的，认为将来发展空间比较大、天花板比较高的行业有哪些？
冯仑：我们做房地产有两个偶然性，一是当时我们这六个人里，王功权曾经做过房地产。在海南的时候，他做过秀港工业房地产公司的老总，所以他有比较完整的跟房地产行业打交道的经验。他盖过六栋工业厂房，在当时，他是为数不多的能自己盖房子的人。
另一个原因跟我们善于学习有关。那时候，有一次我们在一个地方吃饭，我听到别人说了一个词，叫按揭。我对数字不敏感，但对词语特别敏感。我请那边的广东人给我写下这个词，并刨根问底地问他这个词是什么意思。他说，这就相当于抵押贷款，我觉得这个办法挺好。正好那时候我们碰到了一件事，有人来向我们推销房地产。所以，我们就商量着开始做。我们借钱付了头款，买了八栋别墅，然后把这八栋别墅重新装修、重新包装，再把它们卖出去，这就是我们的第一单业务。
有了这单业务以后，正好赶上海南那时候的房地产泡沫，所有人都在炒房炒地，我们就加入了那股洪流中。那时候叫投资，后来大家都叫炒房炒地。对我来说，海南的那段经历是很快乐的。因为那时候你不懂，不懂就很快乐，懂了以后很多事会让你很闹心。比如，你每天有点儿钱花很高兴，一旦你懂理财，就这也不行那也不行，很辛苦。
那时候市场很疯狂，疯狂到什么程度？最快的一单，你可能上午才买，下午就能卖出去，就赚钱了。有一年快过年的时候，王功权我们几个商量，年底想给员工发点儿奖金，怎么办呢？说到北海去干一票，挣点儿钱。结果去了十天半个月，就挣了几百万元回来了，就是这样一个速度。但荒唐的是，我们连地在哪儿都不知道，最后很多地都找不着了。因为地在海里，退潮的时候才能见着，涨潮的时候是见不着的。所以，后来我到北海去处理历史遗留问题，基本上找不到我们当年做的地在哪儿。海口的事情同样很荒唐。当时我们有一单生意，要买栋楼，还差点儿钱，我就去找一家公司借钱，借了几百万元，买下这栋楼。后来我去还钱的时候，人家问我们搞的是哪栋楼，我就说是哪栋。他说这事真浑蛋，这楼是从我这儿卖出去的，我还借钱给你，最后你又把这楼卖回来，卖给我底下的另一家公司，挣了我一道钱。当然，这个老板现在也出状况了。
就这样，我们开始创业的那几年，赚的钱都跟房地产有关。回到北京，我们还是继续做房地产。所以，我们做这行有点儿偶然性，当时对这个行业并没有那么多清醒的认识。
至于今后各个行业的发展，我觉得在中国，只要走市场化的道路，只要有市场竞争，每个行业的天花板其实都很高，发展都很快。拿捏脚来说，比如华夏良子，大家知道这个行业有多大吗？现在，中国的捏脚行业一年有1000亿元的规模，比电影行业还大。或者不说捏脚，说掏耳朵，掏耳朵这个行业也足够大，因为中国的人足够多。但问题是有些行业不让你做，比如电影行业，它涉及意识形态的问题，政府管制，不让你市场化，那你就很小。只要市场放开，允许市场化，在中国，哪个行业都非常大。比如餐饮，俏江南一年能卖30多亿元。
所以，我觉得前提是要允许市场化、充分市场化。市场化程度高的行业，发展空间就很大；市场化程度低的行业，发展空间就很小。比如，像能源这些垄断行业，市场是很小的，而对消费行业这种完全面向客户终端服务的行业来说，市场规模是在不断扩大的。所以，越是竞争、越是政府不管制、越是直接和人打交道的行业，市场规模越大，大家的机会就越多。
提问：当年你们把华夏银行、民生银行的股份卖给史玉柱，后来史玉柱大赚其钱。另外，万通当年在东北华联的投资，从媒体的角度来看，是一个比较成功的案例，但现金回报不是特别好。投资是不是万通一直以来的一个短板？这几年万通已经往投资方面转了，以后这方面会不会成为万通在地产之外的新的第二大竞争力？
第二个问题是，地产行业一直逃不出一种周期律，越调控房价越上涨，对地产行业和地产企业的这种周期律，您怎么看？
冯仑：第一个问题，关于投资这件事，我们现在并没有进入投资行业，我们只是控股公司。在房地产领域做投资，这是凯德的商业模式。在全球包括亚洲做房地产的企业里，资本回报最高的就是凯德。我们研究了它的模式，现在我们底下的公司是做开发，上层的公司是做成了投资公司的架构，就是用投资公司的方式来投资房地产企业，但不会投到别的行业去。
至于以前我们的投资，回到我刚才讲的观点上，因为我们坚持价值观导向和战略导向，所以我们不算小账。史玉柱是我的好朋友，他赚了很多钱，我们也赚了很多钱。用价值观来衡量这件事，其实就是我讲的算不清的账。我们的目标很清晰，我们就是要做专业性，所以我们要把房地产以外的部分卖掉。至于什么时候卖，我们找到了对象就会卖，而不会去考虑这么做以后会少赚多少钱。我们的价值观确定了，战略确定了，就是要做裁减。华联也是这样，我们不做商业，所以我们就把它卖掉。但房地产我们是没有卖掉的，这样，我们就变成了一家非常专业的地产公司。
在民生银行的项目上，我们赚了很多钱，史玉柱也赚了很多钱。他给我们的钱我们又拿去做了房地产。到底谁赚的钱多，这是说不清的。人生不能停留在这些算不清的账上，要从价值观的角度去选择，这样大家才能都开心。
反过来说，如果民生银行出了大案要案，股价一泻千里，是不是我就占便宜了，史玉柱就吃亏了，他就比我笨呢？不是这样的。他有他的价值观，他当时要投资一些金融领域，于是他就去投了，投的时候也没算要赚多少钱。
为什么要坚持价值观，而不能靠机会主义呢？因为你这一辈子能赚多少钱是算不清的。你说你到临死之前能赚多少钱？你不知道，我也不知道。我们都不知道自己这一生能赚多少钱，只知道朝着哪个方向去赚钱，哪种钱要赚，哪种钱不要赚。从这个角度来说，你的投资是和你的价值取向有关的。这事符合你的价值取向，你就成功了；不符合你的价值取向，你就把它抛弃，不存在什么失败。因为你收回来的钱又投到你的主业上，帮你继续赚钱。所以，人生的故事就是算不清的账。
另外，投资这笔账永远是算是不是最合适，而不是算是不是赚得最多。你说民生银行的项目我们赚了几倍，史玉柱又赚了几倍，绝对答案到底是多少？其实没有绝对答案，不是说我比他赚得多，就说明我比他聪明。巴菲特有巴菲特赚钱的方法，索罗斯有索罗斯赚钱的方法，如果你能按照自己的方法去做，并坚持到底，那你就成功了。
第二个问题是个很好的问题，就是房地产企业怎样应付周期律。
最近几年，房地产的调控政策的确很拧巴。从政策层面上来说，我觉得有两个问题。第一，各方的估计有所不同。业界的估计、政府的估计和舆论媒体的估计，差别很大。根据业界的估计，低收入人群、夹心层、年轻人买房确实是有困难的，但这个问题还不至于引起社会崩溃。另外，它实际上也会带来某种正向的作用。原因很简单。目前在中国的初次置业市场上，40%的购房者是25～35岁的人，从全球来看，在市场经济国家，这些人都是属于靠工资买不起房的。如果这些人都能买得起房了，那市场经济就不存在了。买不起房带来两个好处：第一，促进劳动力流动。如果你25岁就买房了，而且还是福利性的，不能卖，那你还会流动吗？所以，西方的市场经济带来了高度的劳动力的自由流动。第二，带来创业冲动。假如现在政府直接给员工一套保障房，员工就可以不在乎他的老板了，他上班就可以梗着脖子，那这个老板就难做了。因为有压力，要买房，要还房贷，所以年轻人才会努力工作、努力奋斗。
现在，25～35岁的年轻人买不起房，嚷嚷几声，政府就把这事当成大事来管。舆论和媒体的判断是道德判断，而且很多媒体记者都处在这个年龄段，所以他们对这个问题比较敏感。如果舆论和媒体的反应比较大，政府实行的政策就会比较狠。
从另一个方面来讲，这个问题又是一个市场问题。前面我讲到，在GDP低于8000美元时，住宅市场是一个高度成长的市场。从这个角度来说，只要还坚持市场化改革，只要需求还在，即使你再调控，房价也是压不住的。
综合起来看，要解决这个问题，有两个办法。第一，采取分规制。什么是分规？男人用男人的药方，女人用女人的药方，妇科和男科不能用一个大夫，用一样的药，一定是分开的。对房地产来说，就是保障的归保障，市场的归市场，也就是我们说的新加坡模式。70%～80%纳入保障系统，虽然有一部分市场功能，但基本上是保障；剩下的20%～30%完全市场化，政府就别管了，涨或跌都是自己的事。但这个问题要解决好才行，不能让市场来背保障的问题，让保障来埋怨市场的问题。
第二，理顺中央和地方政府的财税关系。房价高只是脸上的青春痘，根本的问题是内分泌问题，也就是中央和地方的财税关系问题。如果要让地方政府去承担保障房的大量的财务安排，那中央就要为地方政府解决好税收财政，否则像现在这样，大量的税收都收到了中央，地方没钱，就只能靠卖地来支持城市化，所以对保障的事不积极。
那么，房地产企业应该怎样应对行业的周期性变化呢？我认为，要用创新和变革来应对。拿万通来说，在商品住宅方面，我们要大力推动产品的细分和创新。所谓产品细分，就是我们不光要做第一居所，还要做度假产品、投资产品、养老产品，包括中国人在海外置业的产品。另外，在商用不动产方面，我们要以营运为核心，推动“导演加制片人”的美国模式，提前布局，争取在这方面有较大的发展。