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第19章 房地产松绑疑云(2)
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究竟谁想松绑房地产
如果把中国的房地产比作一辆车的话，就有点像那个古老的寓言，各方面力量都往不同的方向拽，中央政府希望不动摇，这是社会稳定的基础；地方政府希望松动，以维护自己一个好的处境；房地产开发商最无所谓，大的开发商有钱，小的开发商大不了就不做了。
王牧笛：所以教授、李银，在这个房地产的图景当中，有这样几个利益主体——中央政府、地方政府、开发商、银行，还有购房者。中央政府说房地产调控是政策的底线，是不能触动的。地方政府呢，就像刚才李银说的，一个是土地出让金的问题，另外一个，最近中央政府又有新的指令了，要稳增长，那怎么稳增长呢？没有房地产挺难稳增长的。房地产在中国GDP中贡献是如此之大，贯穿了上下游的产业，所以说地方政府可能是最想松动，最想回暖的一拨群体。还有开发商，但开发商不如地方政府急。你看这个潘石屹最近在微博上特别活跃，动不动发一些图片，向大家征集诗，他那些诗都是自取其辱，被网民戏谑。但开发商这个群体特别好，你可以戏谑他，他从来不反击的。前两天，潘石屹的形象因为太火了，被某男科医院做了形象代言人，在报纸上做了公开的广告，潘石屹回应了两句话：不要脸的医院，不要脸的报纸。但是他这次说什么呢？就是咱们以前的观点，说不要总说是我们开发商让房地产价格上升，我们开发商哪有那么大的能耐？我们几个所谓的开发商，就能让中国的房地产泡沫成这个样子吗？所以地方政府有松绑的冲动，但开发商不着急，开发商有钱，大的开发商手里掐着现金呢。
郎咸平：对，几百亿没问题，万科就有300多亿。
王牧笛：而小的都给吞并了，所以也没有问题。
郎咸平：像绿城本来危机重重对不对？现在它把25％的股权卖给九龙仓，好像就又活了。
李银：中国的地产企业，它的资产负债率都很高，我们对比一下长江实业李嘉诚的，人家搞地产开发，负债率可能在30％左右，而中国的地产开发商没有一个低于60％的。
王牧笛：所以如果把中国的房地产比作一辆车的话，就有点像那个古老的寓言，各方面力量都在往不同的方向拽，中央政府希望不动摇，这是社会稳定的基础，不能让房价这么飙涨了，好比是往天上拽。那地方政府呢？就是往地上拽，特别希望松动，以维护自己一个好的处境。而银行呢？它要利润，就不可能严格地执行七折、八折的房贷利率。房地产开发商呢？他们是最无所谓的，大的开发商有钱，小的开发商大不了我就不做了。那现在最困惑的是这些排队的购房者，他们到底该不该买房？尤其出现了“红五月”之后，很多人担心，一旦限购令、限贷令松绑，那房地产停顿了两年的这种暗流涌动一下子爆发出来，民众怎么办？
郎咸平：而且这几年，新开发房地产的速度是大幅下降的。所以如果你真的敢放开的话，那结果肯定是井喷了。
李银：如果再放的话，我估计会控制不住了，反弹得太厉害。我曾经问过几个银行的朋友，他们说手底积压的房贷申请非常非常多，他们敢不敢批呢？以前不敢批，现在可能开始可以批了，因为以前二套房的风险权重还是很高的，现在50％了，可批可不批，看你怎么控制风险了。
王牧笛：但是不管怎么样，现在这个十字路口的疑云之下，开发商的日子是好过一点了。比如易居中国的总裁就表示说，降息意味着货币的宽松，对于地产商来讲，最坏的时候已经过去了。
郎咸平：对，基本上是这样子。
李银：2012年6月份的时候，《财经》做了一个中国政府负债的报告，2010年底，中国国家总资产是358.3万亿，中央政府、地方政府的总资产分别是28.66万亿和32.25万亿。总负债是156.3万亿，其中跟政府相关的负债分三个层次，第一个是政府的直接负债，比如四大国有金融资产管理公司的负债、国家余额之类的。第二个是政府的广义负债，比如说地方政府的负债，还有像铁道部并未实行政企分开，所以它的负债也属于地方政府的负债。第三个层次，大家都很关注，就是隐性的负债。这一块包含什么呢？包括我们之前聊过的养老保险，国家开发银行等国有银行以后的清债，政府为此要支付的流动现金，还有再往后的环境治理问题等。这三个层次的债务，加起来大约是48.35万亿，占2010年GDP的比重是121.48％，比GDP还高。
王牧笛：地方政府现在面临着新一轮的还债时期，现在需要还债，但又没有土地出让金。
郎咸平：再加上目前国内的经济情况是大幅下挫的。
李银：其实说实在的，我觉得政策是在慢慢地松动。
王牧笛：咱们说回房地产。民间和市场认为房地产调控现在是个有缝的蛋，有缝隙可钻，但是有关部门坚决认为这是没缝的，比如最近的辟谣就特别多。2012年6月14号晚上，央行在其官方网站发布信息说：个别媒体说，我们央行的特级文件规定首套房贷利率最低可七折，这是曲解我们央行政策的意图，有市场炒作之嫌。这已经是三天来继发改委和银监会之外第三个出来辟谣的部门。
郎咸平：它这个辟谣还是对的。
王牧笛：这是一个。同时呢，因为有太多的媒体开始爆料，包括《投资者报》发表了一篇题为《发改委人士称地产松绑或许是救市的第二张牌》的文章。发改委马上开会说，我们调查了，我们发改委近期没有任何人接受过该报的采访，有关报道纯属捏造。
郎咸平：其实我们可以想想看，现在这种状况下，如果不搞房地产怎么办呢？
李银：对，说到底，房地产已经成了事实上的中国经济的支柱产业。
王牧笛：尤其是现在“稳增长”成了主题词和关键词，稳增长之下，地方政府还能靠什么呢？这个尴尬就在于说，一方面不能松绑房地产，以维护社会稳定；另一方面又不得不稍微地松绑，好给经济稳增长一些刺激的机会。
郎咸平：而且新华社在新闻里面也讲得很清楚了，不能够眼睁睁地看着经济下滑嘛。
李银：我还是很建议想购房的人多看看官方媒体，比如说《人民日报》、新华社社论什么的，研究一下特别有意思。举个例子，如果新华社和《人民日报》发社论说要维护经济增长，说明什么？说明政策肯定会放宽。它就是一个风向标，它先吹风，后面就跟着做了。
郎咸平：对，比较微妙。
王牧笛：而对于那些市场化的媒体要慎重，因为很多市场化的媒体炒作的新闻可能是房地产开发商导演出来的。
李银：有可能。
王牧笛：房地产调控，其实调控的主要是房价。但是由于房价被拖住，导致现在的租金，比如说我个人租的小房，这一两年每年都以10％以上的速度在增长，每年签约的时候，就发现租金又飙升了。
李银：你的这个房东挺狠的，10％，我还只是5％的增长呢。
郎咸平：我们的写字楼现在的情况是异常的奇怪。以北京、上海为例，写字楼的空置率竟然分别下跌了14%跟32%。而且租金的涨幅没你那么厉害，跟李银的差不多。你呢，属于比较倒霉的人。
李银：其实我之前曾经在深圳帮朋友找过办公室，我们找了一圈，发现确实像您说的，一个就是租金涨5％左右，比如说原来一间10平方米的办公室可能租3800元左右，现在差不多涨到了4000元，然后空置率确实有点下降。
郎咸平：现在北京、上海的写字楼空置率大概在3.5％左右，跟商品房是完全不一样的情况。
王牧笛：以前我们说中国的房地产是双轮驱动，住宅地产和商业地产。最近我参加活动发现全都是商业地产，那叫一派春日阳光。这边可能是萧萧落木，那边却是一派春日阳光，比如万达这些年就特别火。
郎咸平：对，但是你要知道，当经济碰到危机的时候，它不可能把100％的企业都淘汰掉，老百姓总是有一定的消费活动，他一定要买点东西的对不对？因此你只要能在最繁华的市中心地区搞商业地产，有好的配售比例，有好的概念的话，你还是卖得出去的，而且情况还相当火爆。
王牧笛：而且现在这个商业楼盘一推出，表面上看是在卖商铺，等民众排队过去买的时候发现都已经没了，内部的批条都已经转走了，而且价格还很贵，在广州都要六七万一平方米。
李银：其实如果你真的有余钱的话，我觉得投资商铺，比你购买“限购令”的那种房子要有投资价值。商铺的回报率大概是10%—11％，这是2011年的比例，今年可能还会有所增长。
王牧笛：过去很少有房地产开发商敢跟地方政府叫板，这次绵阳的事件，就是香港修建的震后学校被强制拆迁，绵阳市政府说是万达干的，万达老板王健林站出来了，说我们哪个开发商有权力拆迁啊？是地方政府干的。你看，商业地产的老大已经牛气到这种程度！房地产调控之下，很多诡异的现象都出来了。
李银：他说的是实话，拆迁只有政府有权力做。
王牧笛：所以潘石屹的回复是，认为我们房地产开发商把房价炒起来的这种说法比较幼稚，开发商都能够把房价炒起来，那我们就是神了。所以在这个图景当中，各个开发商的表态，以及跟地方政府的角力，可以看出现在房地产调控的端倪。既然房地产跟中国的信贷有密切的关联，现在也有很多猜测，认为虽然七折现在是个炒作了，但是否央行的降息通道就此打开了？你看看这个文件的变化，从原来的严管到适度的支持。
郎咸平：所谓基准利率的降低本身是非常复杂的。大家要记住股价并没有涨，为什么呢？因为它是说存款利率可以上调10％，贷款利率可以下降20％，这是什么呢？这是一个慢慢走向利率自由化的前奏。
李银：距离还远呢。
郎咸平：只是前奏嘛，再走十几年都有可能。
王牧笛：先摸着石头。
郎咸平：也就是说息差慢慢可以降低。但是存款利率一调高的结果呢？大量资金就离开股市，反而去了存款，因此股价一直不涨反跌。不过大家想想，如果利率按照这个趋势，已经进入下行空间的话，那么按照其他国家的案例，对于房地产市场，它会有一个相当的刺激作用，就像李银刚才讲的，利息会比较低，还款压力会减少。
李银：对，我们可以理解为它确实是为利率市场化搞了一个比较好的通道。可是你想，2004年央行就已经要求商业银行贷款的利率下限允许在基准利率的基础上上下浮动10％，2009年稍微收紧了一点，然而随后推出的房贷七折优惠利率，已经构成了对贷款利率下浮10％的突破，这是一个变化。这次所谓的七折，它只是一个理论，并没有实际的突破口，反而降息是一个实际的举措。一旦降息了，你说未来会不会还继续降息呢？我觉得有可能。
郎咸平：当然了，它至少不可能升了吧，对不对？既然不可能升，那唯一的方向就是降了，否则就不动了。
王牧笛：前不久北京举行“经济每月谈”，全国人大财经委员会副主任贺铿表态说，现在确实有一些力量希望房地产调控放松，希望房地产市场反弹，这主要是一部分搞土地财政的地方政府和房地产开发商的欲望，但这个欲望是不能被满足的。因为如果满足了这个欲望，让房地产出现反弹，中国经济将会出现大的动荡。
究竟谁想松绑房地产
如果把中国的房地产比作一辆车的话，就有点像那个古老的寓言，各方面力量都往不同的方向拽，中央政府希望不动摇，这是社会稳定的基础；地方政府希望松动，以维护自己一个好的处境；房地产开发商最无所谓，大的开发商有钱，小的开发商大不了就不做了。
王牧笛：所以教授、李银，在这个房地产的图景当中，有这样几个利益主体——中央政府、地方政府、开发商、银行，还有购房者。中央政府说房地产调控是政策的底线，是不能触动的。地方政府呢，就像刚才李银说的，一个是土地出让金的问题，另外一个，最近中央政府又有新的指令了，要稳增长，那怎么稳增长呢？没有房地产挺难稳增长的。房地产在中国GDP中贡献是如此之大，贯穿了上下游的产业，所以说地方政府可能是最想松动，最想回暖的一拨群体。还有开发商，但开发商不如地方政府急。你看这个潘石屹最近在微博上特别活跃，动不动发一些图片，向大家征集诗，他那些诗都是自取其辱，被网民戏谑。但开发商这个群体特别好，你可以戏谑他，他从来不反击的。前两天，潘石屹的形象因为太火了，被某男科医院做了形象代言人，在报纸上做了公开的广告，潘石屹回应了两句话：不要脸的医院，不要脸的报纸。但是他这次说什么呢？就是咱们以前的观点，说不要总说是我们开发商让房地产价格上升，我们开发商哪有那么大的能耐？我们几个所谓的开发商，就能让中国的房地产泡沫成这个样子吗？所以地方政府有松绑的冲动，但开发商不着急，开发商有钱，大的开发商手里掐着现金呢。
郎咸平：对，几百亿没问题，万科就有300多亿。
王牧笛：而小的都给吞并了，所以也没有问题。
郎咸平：像绿城本来危机重重对不对？现在它把25％的股权卖给九龙仓，好像就又活了。
李银：中国的地产企业，它的资产负债率都很高，我们对比一下长江实业李嘉诚的，人家搞地产开发，负债率可能在30％左右，而中国的地产开发商没有一个低于60％的。
王牧笛：所以如果把中国的房地产比作一辆车的话，就有点像那个古老的寓言，各方面力量都在往不同的方向拽，中央政府希望不动摇，这是社会稳定的基础，不能让房价这么飙涨了，好比是往天上拽。那地方政府呢？就是往地上拽，特别希望松动，以维护自己一个好的处境。而银行呢？它要利润，就不可能严格地执行七折、八折的房贷利率。房地产开发商呢？他们是最无所谓的，大的开发商有钱，小的开发商大不了我就不做了。那现在最困惑的是这些排队的购房者，他们到底该不该买房？尤其出现了“红五月”之后，很多人担心，一旦限购令、限贷令松绑，那房地产停顿了两年的这种暗流涌动一下子爆发出来，民众怎么办？
郎咸平：而且这几年，新开发房地产的速度是大幅下降的。所以如果你真的敢放开的话，那结果肯定是井喷了。
李银：如果再放的话，我估计会控制不住了，反弹得太厉害。我曾经问过几个银行的朋友，他们说手底积压的房贷申请非常非常多，他们敢不敢批呢？以前不敢批，现在可能开始可以批了，因为以前二套房的风险权重还是很高的，现在50％了，可批可不批，看你怎么控制风险了。
王牧笛：但是不管怎么样，现在这个十字路口的疑云之下，开发商的日子是好过一点了。比如易居中国的总裁就表示说，降息意味着货币的宽松，对于地产商来讲，最坏的时候已经过去了。
郎咸平：对，基本上是这样子。
李银：2012年6月份的时候，《财经》做了一个中国政府负债的报告，2010年底，中国国家总资产是358.3万亿，中央政府、地方政府的总资产分别是28.66万亿和32.25万亿。总负债是156.3万亿，其中跟政府相关的负债分三个层次，第一个是政府的直接负债，比如四大国有金融资产管理公司的负债、国家余额之类的。第二个是政府的广义负债，比如说地方政府的负债，还有像铁道部并未实行政企分开，所以它的负债也属于地方政府的负债。第三个层次，大家都很关注，就是隐性的负债。这一块包含什么呢？包括我们之前聊过的养老保险，国家开发银行等国有银行以后的清债，政府为此要支付的流动现金，还有再往后的环境治理问题等。这三个层次的债务，加起来大约是48.35万亿，占2010年GDP的比重是121.48％，比GDP还高。
王牧笛：地方政府现在面临着新一轮的还债时期，现在需要还债，但又没有土地出让金。
郎咸平：再加上目前国内的经济情况是大幅下挫的。
李银：其实说实在的，我觉得政策是在慢慢地松动。
王牧笛：咱们说回房地产。民间和市场认为房地产调控现在是个有缝的蛋，有缝隙可钻，但是有关部门坚决认为这是没缝的，比如最近的辟谣就特别多。2012年6月14号晚上，央行在其官方网站发布信息说：个别媒体说，我们央行的特级文件规定首套房贷利率最低可七折，这是曲解我们央行政策的意图，有市场炒作之嫌。这已经是三天来继发改委和银监会之外第三个出来辟谣的部门。
郎咸平：它这个辟谣还是对的。
王牧笛：这是一个。同时呢，因为有太多的媒体开始爆料，包括《投资者报》发表了一篇题为《发改委人士称地产松绑或许是救市的第二张牌》的文章。发改委马上开会说，我们调查了，我们发改委近期没有任何人接受过该报的采访，有关报道纯属捏造。
郎咸平：其实我们可以想想看，现在这种状况下，如果不搞房地产怎么办呢？
李银：对，说到底，房地产已经成了事实上的中国经济的支柱产业。
王牧笛：尤其是现在“稳增长”成了主题词和关键词，稳增长之下，地方政府还能靠什么呢？这个尴尬就在于说，一方面不能松绑房地产，以维护社会稳定；另一方面又不得不稍微地松绑，好给经济稳增长一些刺激的机会。
郎咸平：而且新华社在新闻里面也讲得很清楚了，不能够眼睁睁地看着经济下滑嘛。
李银：我还是很建议想购房的人多看看官方媒体，比如说《人民日报》、新华社社论什么的，研究一下特别有意思。举个例子，如果新华社和《人民日报》发社论说要维护经济增长，说明什么？说明政策肯定会放宽。它就是一个风向标，它先吹风，后面就跟着做了。
郎咸平：对，比较微妙。
王牧笛：而对于那些市场化的媒体要慎重，因为很多市场化的媒体炒作的新闻可能是房地产开发商导演出来的。
李银：有可能。
王牧笛：房地产调控，其实调控的主要是房价。但是由于房价被拖住，导致现在的租金，比如说我个人租的小房，这一两年每年都以10％以上的速度在增长，每年签约的时候，就发现租金又飙升了。
李银：你的这个房东挺狠的，10％，我还只是5％的增长呢。
郎咸平：我们的写字楼现在的情况是异常的奇怪。以北京、上海为例，写字楼的空置率竟然分别下跌了14%跟32%。而且租金的涨幅没你那么厉害，跟李银的差不多。你呢，属于比较倒霉的人。
李银：其实我之前曾经在深圳帮朋友找过办公室，我们找了一圈，发现确实像您说的，一个就是租金涨5％左右，比如说原来一间10平方米的办公室可能租3800元左右，现在差不多涨到了4000元，然后空置率确实有点下降。
郎咸平：现在北京、上海的写字楼空置率大概在3.5％左右，跟商品房是完全不一样的情况。
王牧笛：以前我们说中国的房地产是双轮驱动，住宅地产和商业地产。最近我参加活动发现全都是商业地产，那叫一派春日阳光。这边可能是萧萧落木，那边却是一派春日阳光，比如万达这些年就特别火。
郎咸平：对，但是你要知道，当经济碰到危机的时候，它不可能把100％的企业都淘汰掉，老百姓总是有一定的消费活动，他一定要买点东西的对不对？因此你只要能在最繁华的市中心地区搞商业地产，有好的配售比例，有好的概念的话，你还是卖得出去的，而且情况还相当火爆。
王牧笛：而且现在这个商业楼盘一推出，表面上看是在卖商铺，等民众排队过去买的时候发现都已经没了，内部的批条都已经转走了，而且价格还很贵，在广州都要六七万一平方米。
李银：其实如果你真的有余钱的话，我觉得投资商铺，比你购买“限购令”的那种房子要有投资价值。商铺的回报率大概是10%—11％，这是2011年的比例，今年可能还会有所增长。
王牧笛：过去很少有房地产开发商敢跟地方政府叫板，这次绵阳的事件，就是香港修建的震后学校被强制拆迁，绵阳市政府说是万达干的，万达老板王健林站出来了，说我们哪个开发商有权力拆迁啊？是地方政府干的。你看，商业地产的老大已经牛气到这种程度！房地产调控之下，很多诡异的现象都出来了。
李银：他说的是实话，拆迁只有政府有权力做。
王牧笛：所以潘石屹的回复是，认为我们房地产开发商把房价炒起来的这种说法比较幼稚，开发商都能够把房价炒起来，那我们就是神了。所以在这个图景当中，各个开发商的表态，以及跟地方政府的角力，可以看出现在房地产调控的端倪。既然房地产跟中国的信贷有密切的关联，现在也有很多猜测，认为虽然七折现在是个炒作了，但是否央行的降息通道就此打开了？你看看这个文件的变化，从原来的严管到适度的支持。
郎咸平：所谓基准利率的降低本身是非常复杂的。大家要记住股价并没有涨，为什么呢？因为它是说存款利率可以上调10％，贷款利率可以下降20％，这是什么呢？这是一个慢慢走向利率自由化的前奏。
李银：距离还远呢。
郎咸平：只是前奏嘛，再走十几年都有可能。
王牧笛：先摸着石头。
郎咸平：也就是说息差慢慢可以降低。但是存款利率一调高的结果呢？大量资金就离开股市，反而去了存款，因此股价一直不涨反跌。不过大家想想，如果利率按照这个趋势，已经进入下行空间的话，那么按照其他国家的案例，对于房地产市场，它会有一个相当的刺激作用，就像李银刚才讲的，利息会比较低，还款压力会减少。
李银：对，我们可以理解为它确实是为利率市场化搞了一个比较好的通道。可是你想，2004年央行就已经要求商业银行贷款的利率下限允许在基准利率的基础上上下浮动10％，2009年稍微收紧了一点，然而随后推出的房贷七折优惠利率，已经构成了对贷款利率下浮10％的突破，这是一个变化。这次所谓的七折，它只是一个理论，并没有实际的突破口，反而降息是一个实际的举措。一旦降息了，你说未来会不会还继续降息呢？我觉得有可能。
郎咸平：当然了，它至少不可能升了吧，对不对？既然不可能升，那唯一的方向就是降了，否则就不动了。
王牧笛：前不久北京举行“经济每月谈”，全国人大财经委员会副主任贺铿表态说，现在确实有一些力量希望房地产调控放松，希望房地产市场反弹，这主要是一部分搞土地财政的地方政府和房地产开发商的欲望，但这个欲望是不能被满足的。因为如果满足了这个欲望，让房地产出现反弹，中国经济将会出现大的动荡。